OPĆI UVJETI POSLOVANJA

u posredovanju u prometu nekretnina

VISOKA KLASA d.o.o. za promet nekretninama

posluje pod marketinškim nazivom Zagreb4U

Sjedište: Hrvoja Macanovića 45, Zagreb

OIB: 82887410900

Registarski broj upisa u Registar posrednika: 101/2010

Primjenjuju se od: 07. srpnja 2026.

Ovim Općim uvjetima poslovanja (u daljnjem tekstu: Opći uvjeti) VISOKA KLASA d.o.o. (u daljnjem tekstu: Posrednik ili Zagreb4U) uređuje način obavljanja djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina, sklapanje i izvršavanje ugovora o posredovanju, prava i obveze Posrednika i Nalogodavca, način oglašavanja i predstavljanja nekretnina, obračun i naplatu posredničke naknade te druga pitanja od značaja za poslovanje Posrednika, sve u skladu sa Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina i drugim važećim propisima Republike Hrvatske. Opći uvjeti sastavni su dio svakog ugovora o posredovanju koji Posrednik sklapa, osim ako je pojedino pitanje ugovorom drukčije uređeno u dijelu koji nije protivan prisilnim propisima.

I. OPĆE ODREDBE

Članak 1. Predmet Općih uvjeta

Ovim se Općim uvjetima uređuju odnosi između Posrednika i Nalogodavca te drugih sudionika u postupku posredovanja u prometu nekretninama, a osobito: sklapanje i trajanje ugovora o posredovanju, obveze i ovlasti Posrednika i Nalogodavca, način oglašavanja i predstavljanja nekretnina, organizacija razgledavanja, obračun i dospijeće posredničke naknade, zaštita osobnih podataka, postupanje po prigovorima te rješavanje sporova.

Članak 2. Pojmovi

Pojedini pojmovi u ovim Općim uvjetima imaju sljedeće značenje:

• Posrednik – VISOKA KLASA d.o.o. (Zagreb4U), trgovačko društvo upisano u Registar posrednika u prometu nekretnina, ovlašteno za obavljanje djelatnosti posredovanja.

• Agent posredovanja – fizička osoba zaposlena kod Posrednika, upisana u Imenik agenata, koja u ime i za račun Posrednika neposredno obavlja poslove posredovanja.

• Nalogodavac – fizička ili pravna osoba koja je s Posrednikom sklopila pisani ugovor o posredovanju.

• Zainteresirana osoba – svaka fizička ili pravna osoba kojoj je predstavljena nekretnina ili koja iskaže interes za sklapanje pravnog posla u vezi s nekretninom, a koja sama nije Nalogodavac Posrednika.

• Ugovor o posredovanju – pisani ugovor kojim Nalogodavac povjerava Posredniku obavljanje poslova posredovanja radi sklapanja određenog pravnog posla u vezi s nekretninom.

• Cjenik – važeći pregled iznosa posredničke naknade i drugih troškova Posrednika, koji čini sastavni dio ugovora o posredovanju.

• Potvrda o razgledavanju – poslovni dokument kojim se potvrđuje da je Posrednik zainteresiranoj osobi omogućio uvid u nekretninu ili njezino razgledavanje.

Članak 3. Mjerodavni propisi

Na sva pitanja koja nisu uređena ovim Općim uvjetima ili ugovorom o posredovanju primjenjuju se odredbe Zakona o posredovanju u prometu nekretnina, Zakona o obveznim odnosima, Zakona o zaštiti potrošača, propisa kojima se uređuje zaštita osobnih podataka, propisa o sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma te drugih važećih propisa Republike Hrvatske.

Članak 4. Načela poslovanja

Posrednik obavlja djelatnost posredovanja zakonito, savjesno, pošteno, transparentno i s pažnjom dobroga stručnjaka, čuvajući interese Nalogodavca u granicama zakona i poštujući prava svih sudionika u postupku posredovanja. Posrednik u svom poslovanju primjenjuje Kodeks etike sukladno članku 29. ovih Općih uvjeta.

II. POSREDNIK, AGENTI I UVJETI OBAVLJANJA DJELATNOSTI

Članak 5. Ovlaštenje za obavljanje djelatnosti

Posrednik obavlja djelatnost posredovanja u prometu nekretnina na temelju rješenja nadležnog ministarstva o ispunjavanju uvjeta za obavljanje djelatnosti te je upisan u Registar posrednika pod registarskim brojem 101/2010. Podaci o upisu Posrednika u Registar te o upisu njegovih agenata u Imenik agenata javno su dostupni i mogu se provjeriti putem nadležnih tijela.

Članak 6. Agenti posredovanja

Poslove posredovanja u ime i za račun Posrednika neposredno obavljaju isključivo agenti koji su položili propisani stručni ispit i upisani su u Imenik agenata. Agent može u svakom trenutku raditi samo za jednog posrednika te ne smije istodobno obavljati poslove posredovanja za drugog posrednika. Popis agenata koji rade za Posrednika dostupan je na zahtjev Nalogodavca.

Članak 7. Osiguranje od profesionalne odgovornosti

Posrednik ima sklopljenu policu osiguranja od profesionalne odgovornosti za štetu koju bi obavljanjem djelatnosti posredovanja mogao prouzročiti Nalogodavcu ili trećoj osobi, sa svotom osiguranja koja nije niža od zakonom propisanog minimuma od 100.000,00 EUR po pojedinačnom štetnom događaju, odnosno 300.000,00 EUR za sve odštetne zahtjeve u jednoj godini.

Članak 8. Dobar ugled

Posrednik te osobe ovlaštene za njegovo zastupanje i vođenje poslova ispunjavaju uvjet dobrog ugleda propisan Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina, i to trajno tijekom cijelog razdoblja obavljanja djelatnosti, a ne samo u trenutku upisa u Registar posrednika.

III. SKLAPANJE I TRAJANJE UGOVORA O POSREDOVANJU

Članak 9. Sklapanje ugovora o posredovanju

Posrednik obavlja poslove posredovanja isključivo na temelju pisanog (uključujući elektronički oblik, kada je to zakonom dopušteno) ugovora o posredovanju sklopljenog s Nalogodavcem. Ovi Opći uvjeti i važeći Cjenik Posrednika sastavni su dio svakog ugovora o posredovanju te se Nalogodavcu uručuju odnosno stavljaju na uvid prije potpisivanja ugovora.

Članak 10. Trajanje i produljenje ugovora

Ako ugovorom o posredovanju nije drukčije određeno, ugovor se sklapa na razdoblje od 12 mjeseci. Ugovor se automatski produljuje za novo razdoblje od 12 mjeseci pod istim uvjetima, osim ako jedna od ugovornih strana drugoj dostavi pisanu obavijest o otkazu najkasnije 30 dana prije isteka ugovorenog roka, a sve u mjeri u kojoj to nije protivno prisilnim propisima.

Članak 11. Prestanak ugovora

Ugovor o posredovanju prestaje istekom ugovorenog roka bez produljenja, sporazumom ugovornih strana, pisanim otkazom sukladno članku 10., izvršenjem ugovorene svrhe ili u drugim slučajevima propisanim zakonom. Prestanak ugovora ne utječe na prava i obveze nastale za vrijeme njegova trajanja, niti na ugovoreno zaštitno razdoblje iz članka 12.

Članak 12. Zaštitno razdoblje

Ako u roku od jedne godine od prestanka ugovora o posredovanju Nalogodavac sklopi pravni posao s osobom kojoj je Posrednik tijekom trajanja ugovora predstavio nekretninu ili koju je s Nalogodavcem doveo u vezu, Posrednik zadržava pravo na posredničku naknadu u skladu sa zakonom i ugovorom o posredovanju, pod uvjetom da postoji uzročna veza između radnji Posrednika i sklopljenog pravnog posla.

IV. OGLAŠAVANJE I PREDSTAVLJANJE NEKRETNINA

Članak 13. Uvjet za oglašavanje nekretnine

Posrednik oglašava i predstavlja nekretninu na tržištu isključivo na temelju prethodno sklopljenog ugovora o posredovanju s Nalogodavcem koji raspolaže nekretninom. Posrednik ne oglašava nekretnine bez valjanog ugovornog ovlaštenja Nalogodavca.

Članak 14. Točnost i ažurnost podataka

Podaci o nekretnini objavljuju se na temelju informacija i dokumentacije koju dostavi Nalogodavac te podataka koje je Posrednik mogao provjeriti postupajući s pažnjom dobroga stručnjaka. Nalogodavac odgovara za točnost i potpunost dostavljenih podataka i dužan je bez odgode obavijestiti Posrednika o svakoj promjeni bitnoj za oglas. Zbog tehničkih razlika između informacijskih sustava trećih oglasnika moguća su manja odstupanja u prikazu pojedinih podataka, za koja Posrednik ne odgovara ako ista nisu posljedica njegova propusta.

Članak 15. Digitalno predstavljanje nekretnine

Prije organizacije fizičkog razgledavanja Posrednik može zainteresiranoj osobi omogućiti digitalno predstavljanje nekretnine putem fotografija, videozapisa, virtualne šetnje, tlocrta, videopoziva ili drugih odgovarajućih digitalnih sredstava. Digitalno predstavljanje ima informativni karakter i ne obvezuje nijednu stranu na sklapanje pravnog posla.

Članak 16. Razgledavanje nekretnine

Posrednik organizira fizičko razgledavanje nekretnine prema profesionalnoj procjeni, vodeći računa o interesima Nalogodavca i sigurnosti nekretnine. Ako se zainteresirana osoba javila isključivo radi razgledavanja nekretnine koju je Posrednik već oglasio u ime prodavatelja odnosno najmodavca, a ne traži vlastito zastupanje od Posrednika, Posrednik joj neće uvjetovati omogućavanje razgledavanja prethodnim potpisivanjem ugovora o posredovanju. Ako, s druge strane, zainteresirana osoba zahtijeva da je Posrednik zastupa kao kupca odnosno najmoprimca (uz odgovarajuću naknadu s te strane), takvo se zastupanje uređuje zasebnim ugovorom o posredovanju sukladno članku 22.

Članak 17. Potvrda o razgledavanju

Prije ili nakon razgledavanja nekretnine Posrednik može od zainteresirane osobe zatražiti potpisivanje Potvrde o razgledavanju kojom se potvrđuje da je Posrednik toj osobi predstavio odnosno omogućio razgledavanje predmetne nekretnine. Potvrda o razgledavanju dio je poslovne evidencije Posrednika iz članka 28.

Članak 18. Provjera identiteta i ozbiljnosti interesa

Radi zaštite interesa Nalogodavca i sigurnosti nekretnine Posrednik može prije organizacije razgledavanja provjeriti identitet zainteresirane osobe te, kada je to razmjerno okolnostima konkretnog slučaja, zatražiti dodatne informacije o ozbiljnosti interesa ili planiranom načinu financiranja. Posrednik pritom prikuplja isključivo podatke koji su nužni za ostvarenje svrhe posredovanja, u skladu s propisima o zaštiti osobnih podataka.

V. OBVEZE I PRAVA POSREDNIKA

Članak 19. Obveze Posrednika

U izvršavanju ugovora o posredovanju Posrednik se obvezuje:

• nastojati pronaći i dovesti u vezu s Nalogodavcem osobu radi sklapanja posredovanog pravnog posla;

• upoznati Nalogodavca s procjenom tržišne vrijednosti nekretnine te s uobičajenim tržišnim uvjetima za usporedive nekretnine;

• upozoriti Nalogodavca na uočljive nedostatke nekretnine i moguće pravne rizike;

• izvršiti uvid u dostupnu dokumentaciju o vlasništvu i pravnom statusu nekretnine;

• upoznati Nalogodavca sa zakonskim, poreznim i drugim obvezama koje za njega proizlaze iz namjeravanog pravnog posla;

• predstaviti i oglasiti nekretninu na odgovarajući način sukladno članku 13.;

• omogućiti razgledavanje nekretnine sukladno člancima 16. i 17.;

• čuvati osobne podatke i poslovnu tajnu Nalogodavca sukladno članku 26.;

• obavještavati Nalogodavca o svim okolnostima značajnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate;

• voditi poslovnu evidenciju sukladno članku 28.

Članak 20. Prava Posrednika

Posrednik samostalno određuje način organizacije postupka posredovanja, uključujući odabir marketinških kanala, način digitalnog predstavljanja nekretnine, organizaciju razgledavanja i vođenje pregovora, u skladu sa zakonom, pravilima struke i interesima Nalogodavca. Posrednik ima pravo na naknadu i naknadu troškova sukladno člancima 21. do 24.

VI. OBVEZE NALOGODAVCA

Članak 21. Obveze Nalogodavca

Nalogodavac se obvezuje:

• dati Posredniku na uvid isprave kojima dokazuje vlasništvo odnosno pravo raspolaganja nekretninom koja je predmet ugovora;

• dostaviti istinite, potpune i točne podatke o nekretnini prema svojim saznanjima te bez odgode obavijestiti Posrednika o svakoj promjeni bitnoj za posredovani posao (promjena cijene, sklapanje predugovora ili glavnog ugovora, povlačenje nekretnine s tržišta i slično);

• omogućiti Posredniku i zainteresiranim osobama razgledavanje nekretnine u pratnji Posrednika;

• isplatiti ugovorenu posredničku naknadu u roku i na način određen ugovorom o posredovanju, a najkasnije u roku od osam (8) dana od nastanka obveze plaćanja, ako ugovorom nije određen kraći rok;

• nadoknaditi Posredniku troškove nastale tijekom posredovanja koji prelaze uobičajene troškove obuhvaćene naknadom, a koji su prethodno posebno ugovoreni.

VII. POSREDNIČKA NAKNADA (CJENIK)

Članak 22. Opće odredbe o posredničkoj naknadi

Posrednik ostvaruje pravo na posredničku naknadu u skladu sa Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina, ugovorom o posredovanju i ovim Cjenikom. Posrednička naknada naplaćuje se isključivo od Nalogodavca koji je s Posrednikom sklopio pisani ugovor o posredovanju za konkretnu nekretninu; Posrednik ne naplaćuje naknadu od zainteresirane osobe odnosno druge ugovorne strane u pravnom poslu ako s njom nije sklopio zaseban ugovor o posredovanju.

Svi iznosi u ovom Cjeniku izraženi su bez poreza na dodanu vrijednost, koji se obračunava dodatno sukladno važećim propisima.

Članak 23. Naknada kod prodaje i kupnje nekretnine

Jedinstvena posrednička naknada za posredovani posao kupoprodaje nekretnine iznosi do 6% ugovorene kupoprodajne cijene nekretnine (u daljnjem tekstu: jedinstvena naknada). Jedinstvena naknada čini najviši ukupni iznos koji Posrednik smije naplatiti po osnovi jedne kupoprodaje, neovisno o broju strana od kojih se naplaćuje.

Ako Posrednik ima sklopljen ugovor o posredovanju samo s jednom stranom (prodavateljem ili kupcem), cjelokupnu jedinstvenu naknadu od 6% naplaćuje od te strane, kao Nalogodavca.

Ako Posrednik posreduje za obje strane u istoj kupoprodaji, na temelju dva zasebna ugovora o posredovanju sklopljena sa svakom od njih, jedinstvena naknada od 6% dijeli se između obiju strana, tako da svaka strana snosi polovicu, odnosno 3% ugovorene kupoprodajne cijene, osim ako je zasebnim ugovorima s obje strane izričito ugovorena drukčija raspodjela unutar iste jedinstvene naknade od 6%. Ukupan zbroj naknada naplaćenih od obiju strana za istu nekretninu ni u kojem slučaju ne smije prijeći 6% ugovorene kupoprodajne cijene.

Naknada se u svim slučajevima naplaćuje isključivo od strane s kojom je Posrednik sklopio pisani ugovor o posredovanju, sukladno članku 22.

Članak 24. Naknada kod najma i zakupa

Jedinstvena posrednička naknada za posredovani posao najma odnosno zakupa određuje se prema trajanju najma/zakupa sukladno tablici u nastavku te čini najviši ukupni iznos koji Posrednik smije naplatiti po osnovi jednog posredovanog posla, neovisno o broju strana od kojih se naplaćuje.

Ako Posrednik ima sklopljen ugovor o posredovanju samo s jednom stranom (najmodavcem/zakupodavcem ili najmoprimcem/zakupnikom), cjelokupnu jedinstvenu naknadu naplaćuje od te strane, kao Nalogodavca.

Ako Posrednik posreduje za obje strane na temelju dva zasebna ugovora o posredovanju, jedinstvena naknada dijeli se između obiju strana tako da svaka snosi polovicu, osim ako je zasebnim ugovorima izričito ugovorena drukčija raspodjela unutar iste jedinstvene naknade. Ukupan zbroj naknada od obiju strana ni u kojem slučaju ne smije prijeći jedinstvenu naknadu iz tablice.

Kada Posrednik posreduje za obje strane na temelju dva zasebna ugovora o posredovanju, uobičajena raspodjela iznosi polovicu jedinstvene naknade po svakoj strani; ukupan zbroj naplaćen od obiju strana ni u kojem slučaju ne smije prijeći jedinstveni iznos naveden u tablici za odgovarajuće trajanje najma odnosno zakupa.

Članak 25. Dospijeće naknade i posebni troškovi

Posrednička naknada dospijeva na naplatu sklapanjem posredovanog pravnog posla, odnosno predugovora kojim se Nalogodavac obvezao sklopiti posredovani posao, a isplaćuje se najkasnije u roku od osam (8) dana od dospijeća, osim ako je ugovorom o posredovanju određeno da dio naknade dospijeva sklapanjem predugovora, a preostali dio sklapanjem glavnog ugovora.

Troškovi dodatnih usluga koje nisu obuhvaćene redovnom uslugom posredovanja iz članka 19. naplaćuju se samo ako su unaprijed pisano ugovoreni s Nalogodavcem, uz navođenje vrste usluge, visine troška i osobe koja ga snosi. U naknadu nisu uključeni troškovi odvjetničkih, javnobilježničkih, poreznih, geodetskih, procjeniteljskih, prijevodnih, tehničkih i drugih usluga trećih osoba, kao ni upravne pristojbe, osim ako je izričito drukčije ugovoreno.

VIII. ZAŠTITA OSOBNIH PODATAKA I POSLOVNA TAJNA

Članak 26. Zaštita osobnih podataka i povjerljivost

Posrednik obrađuje osobne podatke Nalogodavca i zainteresiranih osoba u skladu s Općom uredbom o zaštiti podataka (GDPR) i mjerodavnim nacionalnim propisima, isključivo u svrhu izvršavanja ugovora o posredovanju i ispunjavanja zakonskih obveza. Podaci i informacije koje Posrednik zaprimi tijekom posredovanja čuvaju se kao poslovna tajna te se trećim osobama otkrivaju samo kada je to nužno radi izvršavanja ugovora, kada to nalaže zakon ili uz privolu osobe na koju se podaci odnose.

IX. SPRJEČAVANJE PRANJA NOVCA I FINANCIRANJA TERORIZMA

Članak 27. Mjere dubinske analize stranaka

Posrednik provodi mjere identifikacije i dubinske analize stranaka propisane Zakonom o sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma. Nalogodavac i druge osobe uključene u posredovani pravni posao obvezuju se Posredniku dostaviti podatke i dokumentaciju potrebnu za ispunjenje tih zakonskih obveza; ako to odbiju, Posrednik može odbiti sklapanje odnosno nastavak posredovanja.

X. POSLOVNA EVIDENCIJA

Članak 28. Vođenje poslovne evidencije

Posrednik vodi evidenciju o posredovanju za svaki sklopljeni ugovor o posredovanju, koja osobito sadržava podatke o nekretnini, ugovorenoj cijeni odnosno najamnini, iznosu posredničke naknade i obvezniku njezina plaćanja, te važeći Cjenik na temelju kojeg je naknada ugovorena, potpisan od strane Posrednika i Nalogodavca. Evidencija se vodi i za ugovore kod kojih nije došlo do sklapanja posredovanog posla, u opsegu propisanom zakonom. Poslovna evidencija dostavlja se nadležnim tijelima na njihov zahtjev radi analize tržišta nekretnina ili nadzora nad primjenom zakona.

XI. KODEKS ETIKE

Članak 29. Primjena Kodeksa etike

Posrednik i njegovi agenti u obavljanju djelatnosti posredovanja primjenjuju Kodeks etike posrednika u prometu nekretnina, koji čini obvezni standard profesionalnog postupanja. Kodeks etike dostupan je na uvid u poslovnim prostorijama Posrednika i na njegovoj internetskoj stranici.

XII. PRIGOVORI, NADZOR I RJEŠAVANJE SPOROVA

Članak 30. Podnošenje prigovora

Nalogodavac i zainteresirana osoba mogu podnijeti pisani prigovor na rad Posrednika osobno u poslovnim prostorijama, poštom ili elektroničkom poštom. Posrednik će na prigovor odgovoriti u zakonskom roku.

Članak 31. Nadzor

Nadzor nad primjenom Zakona o posredovanju u prometu nekretnina i s njim povezanih propisa provode nadležno ministarstvo i Hrvatska gospodarska komora, u opsegu svojih zakonskih ovlasti.

Članak 32. Rješavanje sporova

Ugovorne strane nastojat će sporove nastale iz ugovora o posredovanju ili u vezi s njime riješiti mirnim putem. Ako to nije moguće, za rješavanje spora stvarno je nadležan sud prema sjedištu Posrednika u Zagrebu, osim ako prisilnim propisima nije određena isključiva ili druga mjesna nadležnost.

XIII. VIŠA SILA

Članak 33. Viša sila

Posrednik ne odgovara za kašnjenje ili nemogućnost izvršenja pojedinih obveza ako je to posljedica okolnosti više sile koje nije mogao predvidjeti, izbjeći ili otkloniti, uključujući prirodne nepogode, epidemije, ratna zbivanja, terorističke akte, dulji prekid rada informacijskih sustava ili elektroničkih komunikacija te odluke nadležnih tijela.

XIV. ZAVRŠNE ODREDBE

Članak 34. Izmjene Općih uvjeta

Posrednik zadržava pravo izmjene i dopune ovih Općih uvjeta u skladu s važećim propisima. Izmjene se objavljuju na internetskoj stranici Posrednika i primjenjuju se od dana objave, osim ako je određen drugi datum početka primjene, te se ne odnose retroaktivno na već sklopljene ugovore o posredovanju osim u dijelu u kojem je to zakonom propisano.

Članak 35. Stupanje na snagu

Ovi Opći uvjeti poslovanja donosi Uprava društva VISOKA KLASA d.o.o. te isti stupaju na snagu i primjenjuju se od 07. srpnja 2026. godine. Danom početka primjene ovih Općih uvjeta prestaju važiti svi prethodno doneseni Opći uvjeti poslovanja Posrednika. Ovi Opći uvjeti objavljuju se na internetskoj stranici Posrednika te su dostupni na uvid u poslovnim prostorijama Posrednika.